[۵۱۲] [۵۱۳] [۵۱۴] [۵۱۵] [۵۱۶] [۵۱۷] [۵۱۸] [۵۱۹] [۵۲۰] [۵۲۱] [۵۲۲] [۵۲۳] [۵۲۴] [۵۲۵] [۵۲۶] [۵۲۷] [۵۲۸] [۵۲۹] [۵۳۰] [۵۳۱] [۵۳۲]
رهن و اجاره
آنچه در میان مردم به نام رهن منزل[۱] یا رهن و اجاره[۲] و امثال آن رواج دارد، به چند صورت ممکن است انجام شود، که احکام آن در مسائل بعد ذکر می‌شود:
۱. قرض به شرط اجاره
ج۳، مسئله ۵۱۲ . اگر فردی که می‌خواهد از منزل استفاده کند، مبلغی را برای مدّت معیّن به صاحب‌خانه قرض دهد[۳] به شرط آنکه وی منزلش را در آن مدّت به وی اجاره دهد و بر این امر توافق نمایند؛ چنین قرضی ربوی و حرام است و شرط مذکور باطل می‌باشد، هرچند اصل عقد قرض صحیح است.[۴]
۲. رهن کامل
ج۳، مسئله ۵۱۳ . اگر فردی که می‌خواهد از منزل استفاده کند، مبلغی را برای مدّت معیّن به صاحب‌خانه قرض دهد به شرط آنکه وی منزل را در آن مدّت به‌طور مجّانی در اختیارش قرار دهد و بر این امر توافق نمایند؛ چنین قرضی ربوی و حرام است و شرط مذکور باطل می‌باشد، هرچند اصل عقد قرض صحیح است.
۳. اجاره به شرط قرض
ج۳، مسئله ۵۱۴ . اگر صاحب‌خانه منزل خود را در مدّت معیّن به دیگری به کمتر از اجرت المثل[۵] اجاره دهد، به شرط آنکه مستأجر مبلغ معیّنی را به او قرض دهد، این قرارداد هرچند قرض مشروط نمی‌باشد، امّا باز هم بنابر احتیاط واجب جایز نیست و ربا محسوب می‌شود؛
البتّه، از آنجا که این حکم بنابر احتیاط واجب است، می‌توان در این مسأله مانند سایر موارد احتیاط واجب با رعایت الأعلم فالأعلم، به مجتهد جامع الشرایط دیگری مراجعه کرد.[۶]
تمدید قرارداد
ج۳، مسئله ۵۱۵ . اگر قرارداد اجاره به صورتی که در مسألۀ قبل ذکر شد (اجاره به شرط قرض با رعایت مراجعۀ حکم احتیاط واجب به مرجع دیگر) منعقد شده و دو طرف بخواهند پس از پایان مدّت، بدون ردّ و بدل شدن پول آن را تمدید کنند، چنانچه صاحب‌خانه مثلاً بگوید: «خانه را برای یک سال دیگر، ماهیانه به فلان مبلغ (کمتر از اجرت المثل) اجاره دادم، به شرط آنکه مبلغی را که از من طلبکاری تا سال دیگر مطالبه نکنی و در پرداخت آن به من مهلت دهی»، چنین قراردادی – مانند آنچه در مسألۀ قبل ذکر شد – بنابر احتیاط واجب جایز نیست و ربا محسوب می‌شود.
بنابراین، با مراجعۀ مسألۀ فوق[۷] به مجتهد جامع الشرایط دیگر – با توضیحات گذشته – می‌توانند قرارداد مذکور را به روش فوق تمدید نمایند؛
امّا اگر توافق و قراردادشان به عکس باشد، یعنی مهلت دادن به صاحب‌خانه به شرط اجاره باشد، مثل آنکه مستأجر به صاحب‌خانه بگوید: «برای بازپرداخت طلبی که از تو دارم، یک سال دیگر مهلت می‌دهم، به شرط آنکه منزلت را در این مدّت به مبلغ کمتر از اجرت المثل به من اجاره دهی»، چنین قراردادی بنابر فتوی ربوی و حرام است.
۴. انجام دو قرارداد قرض و اجاره
ج۳، مسئله ۵۱۶ . اگر در یک قرارداد، اجاره به کمتر از اجرت المثل و قرض در کنار یکدیگر قرار داده شوند، مثل آنکه در متن قرارداد نوشته شود: «۱. علی خانه‌اش را به فلان مبلغ به مدّت یک سال به حسین اجاره داد؛ ۲. حسین فلان مبلغ یک ساله به علی قرض داد»، سپس دو طرف به عنوان ایجاب و قبول هر دو امر، آن را امضا نمایند؛
در این مورد، چنانچه هر یک از دو طرف، انجام قرارداد از طرف خویش را مشروط به انجام قرارداد دیگر از طرف مقابل می‌نمایند، هرچند به این شرط تصریح نکرده باشند، حکم صورت‌های «۱» (قرض به شرط اجاره) یا «۳» (اجاره به شرط قرض) در مورد آن جاری است.
البتّه، اگر قرض و اجاره دو قرارداد جدا و مستقل از یکدیگر باشند و به هم مشروط نباشند اشکال ندارد؛ مثل آنکه حسین مبلغی را به علی قرض‌الحسنه دهد، بدون آنکه اجاره دادن خانه را بر علی شرط کند (هر چند شرط ضمنی)؛ سپس علی خانه‌اش را به پاداش قرضی که از حسین گرفته، به مبلغی کمتر از اجرت المثل به او اجاره دهد.[۸]
شایان ذکر است، اگر حسین هنگام قرض دادن بداند که علی منزلش را به وی اجاره می‌دهد و انگیزه‌اش از قرض دادن اجاره کردن منزل باشد اشکال ندارد؛ ولی همان طور که ذکر شد نباید این امر را در هنگام قرض شرط کند و لازم است علی مختار باشد که خانه را به او اجاره بدهد یا نه.
تمدید این نوع قرارداد
ج۳، مسئله ۵۱۷ . اگر طرفین، دو قرارداد قرض و اجاره را به صورت مستقل و بدون شرط، آن‌چنان که در انتهای مسألۀ قبل ذکر شد، منعقد کرده باشند و بخواهند پس از پایان سال، هر یک از دو قرارداد را دوباره منعقد کنند، مثل آنکه علی بگوید: «منزلم را یک سال دیگر به فلان مبلغ اجاره دادم» و حسین هم آن را قبول کند و حسین بگوید: «برای بازپرداخت مبلغی که طلب دارم، یک سال دیگر به تو مهلت می‌دهم»، چنانچه دو قرارداد وابسته و مشروط به یکدیگر (هر چند شرط ضمنی) نباشد، اشکال ندارد.
راه‌های تصحیح رهن و اجاره منزل و مانند آن
غیر از آنچه در ضمن صورت‌های «۳» و «۴» از موارد فوق ذکر شد، راه‌های دیگری نیز وجود دارد:[۹]
۱. بیع و شرط – اجاره
ج۳، مسئله ۵۱۸ . یکی از راه‌های تصحیح رهن و اجارۀ مرسوم بین مردم، که شرحش در مسائل قبل ذکر شد،[۱۰] انجام قرارداد «بیع و شرط – اجاره» است؛
مثلاً کسی که می‌خواهد منزلش را با دریافت ۱۰۰ میلیون تومان «پول پیش»، به مبلغ ماهیانه ۱۰۰ هزار تومان یک ساله اجاره دهد، به روش ذیل عمل نماید:
ابتدا فرد بخشی از منزل – مثلاً یک چهارم مشاع آن – را به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان به صورت بیع و شرط بفروشد، یعنی در ضمن فروش یک چهارم مشاع خانه شرط کند چنانچه پس از یک سال در بازۀ زمانی مشخّص، مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان را به خریدار پس دهد، بتواند معامله را فسخ کرده و منزل را پس بگیرد؛[۱۱] سپس سه چهارم مشاع باقیمانده از خانه را به مبلغ ماهیانه ۱۰۰ هزار تومان برای یک سال به مستأجر اجاره دهد.
با انجام این معامله، پس از گذشت یک سال، مستأجر موظّف است با پرداخت تمام پول (ثمن) توسط صاحب‌خانه و فسخ معامله، یک چهارم مشاع خانه را که خریده به او پس دهد، در نتیجه تمام منزل به صاحب‌خانه برمی‌گردد.[۱۲]
تمدید قرارداد فوق
ج۳، مسئله ۵۱۹ . اگر قرارداد به صورت «بیع و شرط – اجاره» منعقد شده و دو طرف بخواهند پس از پایان مدّت مثلاً یک سال، بدون حاضر کردن پول به همان روش آن را تمدید کنند، می‌توانند با توافق یکدیگر معاملۀ سال قبل (بیع و شرط) را فسخ کرده،[۱۳] سپس دو مرتبه مشابه همان قرارداد را با همان مبلغ یا بیشتر یا کمتر منعقد کنند؛
مثلاً اگر بخواهند با همان مبلغ، معامله انجام شود، فروشنده (موجر) بگوید: «یک چهارم مشاع منزلم را در مقابل همان مبلغی که از من طلبکاری به شما فروختم به شرط آنکه چنانچه پس از یک سال در بازۀ زمانی مشخّص، مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان را به شما (خریدار) پس دادم، بتوانم معامله را فسخ کرده و منزل را پس بگیرم» و خریدار (مستأجر) نیز قبول نماید؛[۱۴]
سپس مستأجر، سه چهارم مشاع باقیمانده را با مبلغ توافقی از صاحب‌خانه اجاره نماید.
۲. مصالحۀ کالا به صورت سلف به شرط اجاره و مانند آن
ج۳، مسئله ۵۲۰ . یکی دیگر از راهکارهای جایگزین رهن متداول در بین مردم، مصالحۀ کالایی مانند سکّه یا ارز یا حتّی سایر اشیاء به شرط اجارۀ منزل است؛
مثلاً اگر بخواهند مبلغ رهن منزل را ۱۰۰ میلیون تومان و اجاره بها را ۱۰۰ هزار تومان قرار دهند و در زمان انعقاد قرارداد، ۱۰۰ میلیون تومان معادل ۱۰ سکّۀ طلا باشد، به صورت ذیل عمل کنند:
صاحب‌خانه (مصالِح) ۱۰ سکّۀ طلا را در ذمّۀ خود برای تحویل در یک سال آینده در مقابل ۱۰۰ میلیون تومان نقد به طرف مقابل مصالحه نماید[۱۵] و مستأجر (متصالِح) در ضمن مصالحه شرط کند که صاحب‌خانه، منزل خود را به مبلغ ماهی ۱۰۰ هزار تومان به وی اجاره دهد.
شایان ذکر است، برای جلوگیری از ضرر احتمالی ناشی از نوسان قیمت طلا، صاحب‌خانه می‌تواند در ضمن مصالحه از مستأجر وکالت بگیرد که اگر قیمت سکّه در سال آینده افزایش یافت، سکّه‌هایی را که بدهکار است، در سررسید آن به ۱۰۰ میلیون تومان مصالحه کند و مبلغ مذکور را به مستأجر بپردازد. همین طور، مستأجر در ضمن معامله از صاحب‌خانه وکالت بگیرد که اگر در سال آینده قیمت طلا کاهش یافت، سکّه‌هایی را که طلبکار است، در سررسید آن در مقابل ۱۰۰ میلیون تومان مصالحه کند و آن مبلغ را از صاحب‌خانه بگیرد.
در صورتی که فرد بخواهد بدون اجاره، منزل را رهن کامل کند، می‌تواند در ضمن مصالحۀ سکّه به صورت فوق،[۱۶] به جای شرط اجاره، شرط کند که صاحب‌خانه در مدّت یک سال خانه را به صورت رایگان در اختیار وی قرار داده یا آنکه منافع این مدّت را از طریق مصالحۀ مجّانی و بدون عوض به ملکیّت وی درآورد.
۳. فروش کالا به صورت نسیه به شرط اجاره و مانند آن
ج۳، مسئله ۵۲۱ . یکی دیگر از راهکارهای جایگزین رهن متداول در بین مردم، فروش نسیۀ کالایی مانند سکّه یا ارز به شرط اجارۀ منزل به بهای کمتر از اجرت المثل است؛
مثلاً اگر بخواهند مبلغ رهن منزل را ۱۰۰ میلیون تومان و اجاره بها را ۱۰۰ هزار تومان قرار دهند و در زمان انعقاد قرارداد، ۱۰۰ میلیون تومان معادل ۱۰ سکّۀ طلا باشد، به صورت ذیل عمل کنند:
مستأجر پول خود را تبدیل به سکّه کند، سپس سکّه‌ها را در مقابل ۱۰۰ میلیون تومان نسیۀ یک ساله به طرف مقابل بفروشد و در ضمن معامله شرط کند که صاحب‌خانه منزل خود را به مبلغ ماهی ۱۰۰ هزار تومان به وی اجاره دهد.[۱۷]
شایان ذکر است، اگر فرد بخواهد بدون اجاره، منزل را رهن کامل کند، می‌تواند در ضمن فروش نسیۀ سکّه به صورت فوق، به جای شرط اجاره، شرط کند که صاحب‌خانه در مدّت یک سال، منزل را به صورت رایگان در اختیار وی قرار داده یا آنکه منافع این مدّت را از طریق مصالحۀ مجّانی و بدون عوض، به ملکیّت وی درآورد.
تمدید قراردادهای فوق (راهکارهای ۲ و ۳)
ج۳، مسئله ۵۲۲ . اگر قرارداد بین صاحب‌خانه و مستأجر، به صورت‌هایی که در مسائل«۵۲۰ و ۵۲۱» ذکر شد، منعقد شده باشد و دو طرف بخواهند پس از پایان مدّت، بدون ردّ و بدل شدن پول، آن را تمدید کنند، می‌توانند با فسخ قرارداد قبل و انعقاد یک قرارداد مصالحه این کار را انجام دهند؛
مثلاً اگر در مثال مسألۀ «۵۲۱»، بخواهند یک سال دیگر با همان مبلغ رهن و اجارۀ سابق، قرارداد خود را تمدید کنند، به روش ذیل عمل کنند:
ابتدا معاملۀ فروش سکّه را که سال قبل انجام شده بود با توافق فسخ نمایند؛[۱۸] در نتیجه مستأجر ۱۰ عدد سکّه طلبکار می‌شود؛ سپس سکّه‌هایی را که طلبکار است به صاحب‌خانه مصالحه کند در مقابل ۱۰۰ میلیون تومان به صورت نسیۀ یک ساله، مشروط بر اینکه وی خانۀ خود را به مبلغ ماهانه ۱۰۰ هزار تومان به مدّت یک سال دیگر به وی اجاره دهد.[۱۹]
فسخ اجاره
ج۳، مسئله ۵۲۳ . اجاره از عقدهای لازم است. بنابراین، هیچ یک از دو طرف بدون رضایت دیگری نمی-تواند آن را فسخ کند؛ مگر آنکه از موارد خیار باشد که در مسألۀ بعد ذکر می‌شود.
شایان ذکر است، در این حکم فرقی نمی‌کند که قرارداد اجاره با لفظ محقّق شده باشد یا با عمل، قرارداد کتبی باشد یا به‌طور شفاهی منعقد شده باشد.
ج۳، مسئله ۵۲۴ . مواردی که در فصل «خرید و فروش» به عنوان حقّ فسخ (خیار) ذکر شد – غیر از چند مورد – در اجاره نیز جاری می‌باشد. تفصیل مطلب به شرح ذیل است:
«خیار مجلس» و «خیار حیوان» در اجاره جاری نیست.
«خیار تأخیر» اصطلاحی، به صورتی که در مسألۀ «۳۱۲» ذکر شد، در اجاره جاری نیست؛
امّا در صورتی که هر یک از دو طرف، در زمانی که تحویل[۲۰] بر او واجب است،[۲۱] بیش از اندازۀ متعارف تأخیر کند، برای دیگری حقّ فسخ وجود دارد.
«سایر خیارات» ذکر شده در فصل «خرید و فروش»، در اجاره نیز جاری می‌باشد.[۲۲]
به عنوان نمونه، دو مثال ذکر می‌شود:
مثال۱. اگر مستأجر بعد از اجاره بفهمد مال را گران‌تر از معمول اجاره کرده یا اینکه موجر بفهمد اجاره‌بهای مالش بیش از مقداری است که با مستأجر قرارداد بسته است -چنانچه به گونه‌ای باشد که در فصل «خرید و فروش» (بخش خیار غبن) ذکر شد – کسی که مغبون شده، می‌تواند اجاره را فسخ نماید.
مثال۲. اگر موجر در هنگام اجارۀ خانه با مستأجر شرط کند که مهمان بد حجاب نپذیرد و مستأجر به شرط عمل نکند یا موجر در صورت رفت و آمد افراد بدحجاب به خانه، برای خود حقّ فسخ قرار دهد و چنین وضعیّتی پیش بیاید، می‌تواند اجاره را فسخ کند (در فرض اوّل خیار تخلّف شرط و فرض دوّم خیار شرط).[۲۳]
شایان ذکر است، مقدار اجرتی که مستأجر در هر یک از موارد فوق باید بابت مدّت سپری شده بپردازد، از توضیحات مذکور در مسألۀ «۵۲۸» معلوم می‌شود.
چند مسأله در مورد مال معیوب
ج۳، مسئله ۵۲۵ . اگر مستأجر بفهمد مالی که اجاره کرده (عین شخصی؛ نه کلّی در ذمّه)،[۲۴] عیبی داشته که هنگام اجاره از آن بی‌اطلاع بوده است، چنانچه عیب به گونه‌ای است که قسمتی از مال اجاره شده به هیچ وجه قابل استفاده نباشد – مثل اینکه یکی از اتاق‌های خانه به قدری رطوبت داشته و خراب باشد که نه قابل سکونت بوده و نه برای انبار و مانند آن قابل استفاده باشد- مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند؛
البتّه، در صورتی که اجاره را فسخ نکند، ارزش منافع از دست رفته (فائته) – به جهت وجود عیب – با ارزش منافع تمام مال مورد اجاره، نسبت‌سنجی شده و به همان نسبت، از اجاره بها کسر می‌شود؛
مثلاً اگر اجارۀ معمول (اجرت المثل) خانه بدون آن عیب، ۱ میلیون تومان و با عیب مذکور، ۸۰۰ هزار تومان باشد، ارزش منافع از دست رفتۀ بخش معیوب خانه ۲۰۰ هزار تومان می‌باشد و نسبت آن به ارزش کلّ منافع خانه، یک پنجم است. بنابراین، از اجاره بهای قراردادی، یک پنجم کسر می‌شود.
ج۳، مسئله ۵۲۶ . اگر مستأجر بفهمد مالی که اجاره کرده (عین شخصی)، عیبی داشته که هنگام اجاره از آن بی‌اطلاع بوده است، ولی عیب به‌گونه‌ای نباشد که تمام مال یا قسمتی از آن به‌طور کامل از قابلیّت استفاده خارج شود، مستأجر در دو صورت ذیل می‌تواند اجاره را فسخ کند، ولی حقّ گرفتن کاهش قیمت (أرش) ندارد:
الف. عیب، باعث کم شدن منفعت و استفادۀ مال شده باشد؛
مثلاً ماشین اجاره شده، به علّت عیبی که دارد با سرعت کمتری حرکت می‌کند یا خانه‌ای را اجاره کند و بعداً بفهمد به علّت انجام کارهای صنعتی و پر سر و صدا در همسایگی آن، امکان استراحت یا مطالعه و مانند آن در بعضی از ساعات وجود ندارد.
ب. عیب، طوری باشد که فقط باعث کم شدن اجاره بها شده باشد؛ مثلاً بفهمد ماشین اجاره شده تصادفی بوده و ظاهری نامناسب دارد.
امّا اگر عیب، موجب کم شدن منفعت نشده و اجاره بها را نیز کاهش نداده باشد، چیزی از اجاره بها کسر نمی‌شود و حقّ فسخی هم برای مستأجر وجود ندارد.
ج۳، مسئله ۵۲۷ . اگر مالی که فرد اجاره کرده کلّی در ذمّه باشد – مثلاً کامیونی را با ظرفیّت مشخّص برای حمل و نقل وسایل به صورت کلّی در ذمّه اجاره کند یا کالایی مثل ظرف یا صندلی و مانند آن را با ویژگی‌های معیّن به صورت کلّی در ذمّه اجاره کند – امّا موجر مال معیوب به او بدهد، چیزی از اجاره بها کسر نمی‌شود و مستأجر حقّ فسخ ندارد؛
بلکه موجر باید مالی را که معیوب نیست، به مستأجر تحویل دهد؛ البتّه، اگر تحویل مال سالم برای موجر ممکن نباشد یا در تحویل آن بیش از مقدار معمول تأخیر کند، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید.
حکم مقدار اجاره‌بهای مدّت قبل از فسخ
ج۳، مسئله ۵۲۸ . اگر قرارداد اجاره در بین مدّت اجاره فسخ شود، دو صورت دارد:
الف. حقّ فسخ به گونه‌ای قرار داده شده که اقتضا دارد نسبت به مقدار باقیمانده باشد، نه مدّت سپری شده، همان طور که در موارد «خیار شرط»، غالباً امر همین گونه است؛
در این صورت، مستأجر باید نسبت به مقدار سپری شده – به همان نسبت – اجرت قراردادی را بپردازد؛
مثلاً اگر فرد خانه‌ای را که اجرت بازاری آن ماهی ۵/۱ میلیون تومان است، با اطلاع از قیمت بازاری آن، یک ساله به ماهی ۲ میلیون تومان اجاره کند و به جهت اینکه احتمال می‌دهد در بین سال خانۀ دیگری برایش فراهم شود یا از آن شهر منتقل شود یا به جهت دیگری، با موجر شرط کند هر وقت بخواهد، بتواند معامله را از آن زمان به بعد فسخ کند، در این صورت، چنانچه پس از گذشت ۶ ماه اجاره را فسخ نماید، مجموع بدهکاری فرد بابت اجاره بها، همان اجاره بهای قراردادی (۱۲ میلیون تومان) می‌باشد.
ب. در غیر این صورت – مانند مواردی که مستأجر به علّت مغبون شدن یا عیب، اجاره را فسخ می‌کند – فسخ نسبت به تمام مدّت محقّق می‌شود. بنابراین، تمام اجرت قراردادی به مستأجر برمی‌گردد و وی نسبت به زمان سپری شده، بدهکار اجرت‌المثل می‌شود.
مثلاً اگر فرد وسیله‌ای را یک ساله به ماهی ۲ میلیون تومان اجاره کند و بعد از گذشت ۲ ماه بفهمد وسیلۀ مذکور، معیوب بوده و به این جهت بخواهد اجاره را فسخ کند، بابت ۲ ماه گذشته، کافی است اجرت المثل استفاده از وسیلۀ مذکور (با وجود آن عیب) را بدهد؛
پس اگر اجرت المثل، ماهی ۱ میلیون تومان بوده و مستأجر قبلاً ۴ میلیون تومان بابت اجاره بهای ۲ ماه پرداخته، با فسخ قرارداد، ۲ میلیون از موجر طلبکار می‌شود.
چند مسألۀ متفرّقه در اجارۀ نوع اوّل (اعیان)
فوت موجر یا مستأجر
ج۳، مسئله ۵۲۹ . اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود؛ بلکه اگر مستأجر بمیرد، منفعت مدّت باقیمانده جزء ماترک میّت می‌باشد و اگر موجر بمیرد، چنانچه اجارهبها یا مقداری از آن پرداخت نشده، جزء مطالبات میّت به حساب می‌آید؛[۲۵]
البتّه، اگر مثلاً در اجارۀ خانه قید شده باشد که فقط خود مستأجر در آن ساکن باشد، طوری که تنها سکونت وی مورد اجاره واقع شده باشد، با فوت او اجاره باطل می‌شود.[۲۶]
ج۳، مسئله ۵۳۰ . اگر مالک در بین مدّت اجاره، مال مورد اجاره را بفروشد، اجاره به قوّت خود باقی است و آن مال به خریدار منتقل می‌شود، ولی منفعت آن در مدّت اجاره مال مستأجر است و او حقّ دارد تا آخر مدّت اجاره از آن استفاده کند؛[۲۷]
البتّه، چنانچه خریدار از اجاره خبر نداشته یا خیال می‌کرده مدّتش کم است و بعد فهمیده مدّت طولانی می‌باشد، می‌تواند معامله را فسخ کند و حقّ ندارد به این سبب خسارت دریافت کند.[۲۸]
ج۳، مسئله ۵۳۱ . در حکم مسألۀ قبل، فرقی نیست بین اینکه مال مورد اجاره، به خود مستأجر فروخته شده باشد یا به غیر او.
بنابراین، اگر مالک مثلاً پس از گذشت ۷ ماه از مدّت یک سالۀ اجاره، آن را به مستأجر بفروشد، مالک بودن خریدار نسبت به منفعت خانه در ۵ ماه باقیمانده، از باب اجاره است، نه از باب مالک بودن اصل مال.
بر این اساس، چنانچه پس از فروش، اجاره با یکی از عوامل فسخ، فسخ شود، منفعت مال در مدّت باقیمانده (۵ ماه در مثال مذکور) مال فروشنده است و اگر قرارداد بیع فسخ شود (نه اجاره)، منفعت آن مدّت، مال مستأجر می‌باشد.
اجارۀ مال موقوفه
ج۳، مسئله ۵۳۲ . اگر مالی که وقف شده تا منافع آن ملک بَطْن‌ها و نسل‌های متعدّد یکی پس از دیگری باشد (وقف ترتیبی)، در زمان یک نسل اجاره داده شود و قبل از تمام شدن مدّت اجاره، تمام افراد آن نسل از دنیا رفته و موقوفه به نسل بعد منتقل شود، دو صورت دارد:[۲۹]
الف. خود بطن (نسل) اوّل مال را اجاره داده‌اند؛[۳۰]
در این صورت، اجاره نسبت به نسل دوّم فضولی می‌باشد. پس اگر نسل بعدی آن را اجازه ندهند، اجاره نسبت به باقیماندۀ مدّت باطل است و چنانچه مستأجر مثلاً تمام اجاره بها را پرداخته، می‌تواند مقدار اضافه را از اموال ماترک نسل اوّل پس بگیرد.
ب. اجاره توسط متولّی شرعی موقوفه[۳۱] و با توجّه به مصلحت نسل یا نسل‌های بعد صورت گرفته (در جایی که ولایت متولّی منحصر به نسل موجود نبوده؛ بلکه نسبت به نسل‌های آینده هم ولایت داشته یا اینکه اجاره بر اساس مصلحت موقوفه انجام شده باشد)؛
در این صورت، اجاره به قوّت خود باقی است و نسل بعد، مالک اجرت به نسبت مقدار باقی مانده می‌شوند؛
مثلاً اگر متولّی، موقوفه را برای ۲۰ سال در مقابل هر سال ۱۰ میلیون تومان اجاره داده و پس از ۱۰ سال تمام افراد نسل اوّل از دنیا بروند، اجاره بها در ۱۰ سال آینده (۱۰۰ میلیون تومان) متعلّق به نسل دوّم است.[۳۲]
[۲] . شایان توجّه است، در این گونه موارد نسبت به مبلغ دریافتی رهن شرعی (گرو) که احکامش در فصل «رهن» ذکر می‌گردد، اتّفاق نمی‌افتد و به کار بردن عنوان رهن یا ودیعه و مانند آن نسبت به آن در این گونه موارد، همراه با مسامحۀ عرفی است.
[۳] . با رعایت شرایط صحّت عقد قرض، که در فصل «قرض» ذکر می‌شود.
[۴] . قرض ربوی، هرچند تکلیفاً حرام است، ولی وضعاً صحیح می‌باشد. توضیح بیشتر در این مورد، در مسألۀ «۱۰۱۷» ذکر می‌شود.
[۵] . منظور از اجرت المثل در اینجا، اجاره‌بهای معمول و متعارف منزل در فرضی است که اجاره، بدون رهن (قرض) واقع شود.
[۶] . شایان ذکر است، اگر طرفین بخواهند پس از اینکه در این مسأله به مرجع دیگری مراجعه کردند، قرارداد خود را به صورت اجاره به شرط قرض منعقد کنند، می‌توانند خانه را به عنوان رهن شرعی (گرو) قرار دهند، به این معنا که اگر در پایان مدّت قرارداد، صاحب‌خانه پول را حاضر نکرد، مستأجر حقّ داشته باشد خانه را به وی تحویل ندهد، ولی نمی‌تواند پس از پایان مدّت اجاره، بدون رضایت صاحب‌خانه از آن استفاده نماید.
[۷] . اجاره به شرط تمدید دین.
[۸] . یا آنکه علی منزلش را به مبلغ کمتر از اجرت المثل به حسین اجاره دهد، بدون آنکه قرض دادن مبلغی را با حسین شرط نماید (هر چند شرط ضمنی)، سپس حسین مبلغی را به دلخواه به وی قرض دهد.
[۹] . راهکارهای ذکر شده در این مبحث، اختصاص به منزل نداشته و شامل مغازه، مکان تجاری و غیر آن نیز می‌شود.
[۱۰] . توضیح کامل مسائل «بیع و شرط» در فصل «خرید و فروش»، مسائل «۲۹۰ تا ۲۹۴» ذکر شد.
[۱۱] . علاوه بر آن شرط نماید که خریدار باقیماندۀ منزل را به مبلغ ماهیانه ۱۰۰ هزار تومان یک ساله از وی اجاره نماید؛ همچنان که خریدار نیز می‌تواند اجاره دادن سه چهارم مشاع باقیمانده را، در ضمن فروش یک چهارم مشاع اولیّه با صاحب‌خانه شرط کند.
[۱۲] . شایان ذکر است، اگر مستأجر بخواهد خانه را بدون اجاره، رهن کامل نماید، می‌تواند در ضمن خرید یک چهارم خانه – با توضیحی که ذکر شد – شرط کند صاحب‌خانه سه چهارم باقیمانده را به صورت رایگان در اختیار وی قرار داده و منافع این مدّت را با مصالحه و مانند آن مجاناً به ملکیّت وی درآورد.
[۱۳] . در چنین مواردی که حقّ فسخ بدون رضایت طرف مقابل برای فرد وجود ندارد و فسخ با رضایت و توافق دو طرف انجام می‌شود، اصطلاحاً گفته می‌شود معامله «إقاله» شده است.
[۱۴] . اگر بخواهند به مبلغ قبلی، مثلاً ۱۰ میلیون تومان اضافه کنند، موجر (صاحب منزل) بگوید: «یک چهارم مشاع خانه‌ام را در مقابل ۱۱۰ میلیون تومان (که ۱۰۰ میلیون تومان از آن همان طلبی باشد که از من داری و مبلغ ۱۰ میلیون تومان در ذمّۀ شما که آن را نقداً پرداخت نمایی) فروختم، به شرط آنکه اگر پس از یک سال در بازۀ زمانی مشخّص، مبلغ ۱۱۰ میلیون تومان را به شما (خریدار) پس دادم، بتوانم معامله را فسخ کرده و منزل را پس بگیرم»، آنگاه خریدار معامله را قبول کرده و ۱۰ میلیون تومان اضافه را نقداً به وی بپردازد.
[۱۵] . به جای مصالحه به صورت سلف، می‌توان از بیع سلف (پیش فروش) استفاده نمود، بدین صورت که صاحب‌خانه ۱۰ سکّه طلا را در ذمّۀ خود برای تحویل در یک سال آینده در مقابل ۱۰۰ میلیون تومان نقد به طرف مقابل پیش فروش نماید، ولی در این صورت – همان طور که در مسألۀ «۲۳۷»بیان شد – لازم است خریدار ثمن معامله را قبل از جدایی از فروشنده، به وی تحویل داده و به قبض او در آورد؛ توضیحات بیشتر، در مسائل «۲۳۷ تا۲۴۰» ذکر شد.
[۱۶] . یا پیش فروش سکّه (بیع سلف) به توضیحی که گذشت.
[۱۷] . اگر مستأجر نخواهد پول خود را تبدیل به سکّۀ طلا کند، می‌تواند ۱۰ سکّه را به صورت کلّی در ذمّۀ خود نقداً در مقابل مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان نسیۀ یک ساله بفروشد یا مصالحه نماید (مانند فروشنده‌ای که ۱۰ کیلو گرم برنج در ذمّۀ خود به مشتری می‌فروشد و پس از معامله، ۱۰ کیلو‌گرم برنج وزن کرده و به وی می‌دهد) سپس مستأجر با توافق طرف مقابل، به جای سکّه‌ها که به صورت نقد بدهکار شده، به او پول بدهد.
[۱۸] . معامله با رضایت طرفین «إقاله» شود.
[۱۹] . یا اگر بخواهد منزل را رهن کامل نماید، شرط کند منزل را یک سال دیگر رایگان در اختیار وی قرار دهد یا آنکه منافع این مدّت را از طریق مصالحۀ مجّانی و بدون عوض به ملکیّت وی در آورد.
[۲۰] . منظور، تحویل مال مورد اجاره از طرف موجر و تحویل اجارهبها از طرف مستأجر است.
[۲۱] . این زمان، در مسائل «۴۹۰ و ۴۹۱» توضیح داده شد.
[۲۲] . بنابراین، خیار غبن، عیب، شرط، تخلّف شرط – چه شرط صریح باشد و چه شرط بنایی یا شرط ارتکازی – خیار تبعّض صَفْقه و تعذّر تسلیم و تدلیس، در اجاره جاری است.
[۲۳] . اگر طرفین یا یکی از آن دو (موجر یا مستأجر) در قرارداد اجاره، حقّ فسخ (خیار) خود را پس از اجاره ساقط کنند، یا آنکه در ضمن اجاره شرط شود که حقّ فسخ (خیار) نداشته باشند، خیار ساقط می‌شود؛ گاه این امر نسبت به تمام خیارات صورت می‌پذیرد و گاه نسبت به برخی از خیارات می‌باشد.
[۲۴] . توضیح فرق بین عین شخصی و کلّی در ذمّه، در مسائل«۸۱ و ۸۲» ذکر شد.
[۲۵] . شایان ذکر است، اگر موجر مالک خودِ مال نبوده، بلکه تنها مالک منافع مال در زمان حیاتش بوده؛ مثل آنکه فردی وصیّت کرده تا فلان شخص زنده است، منفعت خانه مال او باشد، در این صورت پس از وفات وصیّت کننده، چنانچه شخصی که برایش وصیت شده خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد، از زمان فوت موجر، اجاره فضولی محسوب می‌شود و چنانچه مالک فعلی خانه اجاره را امضا کند، صحیح می‌شود و اجارهبها پس از آن، متعلّق به وی می‌باشد.
[۲۶] . امّا اگر سکونت وی شرط اجاره باشد، نه قید، با فوت مستأجر، اجاره به قوّت خود باقی است و موجر حقّ فسخ دارد و فرق بین قید و شرط، از توضیحات مسألۀ «۴۷۳» معلوم می‌شود.
[۲۷] . شایان ذکر است، چنانچه در این مدّت، اجاره به هر دلیلی فسخ شود؛ مثل اینکه موجر یا مستأجر بر اساس حقّ فسخی که داشته، شش ماه قبل از پایان موعد یک سالۀ اجاره، آن را فسخ کند، حقّ استفاده (منفعت) در شش ماه باقیمانده به فروشنده (مالک سابق) برمی‌گردد.
[۲۸] . شایان ذکر است، اگر خریدار در مقابل دریافت مبلغی حاضر شود حقّ فسخ خود را اسقاط نماید، اشکال ندارد.
[۲۹] . توضیح بیشتر دربارۀ اجارۀ مال وقفی نسبت به موقوف علیهم آینده در جلد چهارم، فصل «وقف»، مسائل«۹۰۰ تا ۹۰۲» ذکر می‌شود.
[۳۰] . فرض مسأله، مربوط به موردی است که خود «بطن اوّل»، شرعاً اجازۀ اجاره دادن موقوفه و واگذاری منافع آن را داشته‌اند.
[۳۱] . چه اینکه متولّی از افراد بطن (نسل) اوّل باشد یا غیر آن.
[۳۲] البتّه، این حکم در صورتی است که آنها در مدّت مذکور منقرض نشوند و الّا نوبت به نسل بعد می‌رسد