[۳۹۹] [۴۰۰] [۴۰۱] [۴۰۲] [۴۰۳] [۴۰۴] [۴۰۵] [۴۰۶] [۴۰۷] [۴۰۸] [۴۰۹] [۴۱۰] [۴۱۱] [۴۱۲] [۴۱۳] [۴۱۴] [۴۱۵] [۴۱۶] [۴۱۷] [۴۱۸] [۴۱۹] [۴۲۰]
الفصل الثالث فی أحکام التسلیم فی الإجارة
ج۲ مسئله ۳۹۹ : إذا وقع عقد الإجارة ملک المستأجر المنفعة فی إجارة الأعیان والعمل فی الإجارة علی الأعمال بنفس العقد، وکذا المؤجر والأجیر یملکان الأجرة بنفس العقد، لکن لیس للمستأجر المطالبة بالمنفعة والعمل مع تأجیل الأجرة وعدم تسلیمها إلّا إذا کان قد شرط ذلک صریحاً أو کانت العادة جاریة علیه، کما أنّه لیس للأجیر والمؤجر المطالبة بالأجرة مع عدم تسلیم العمل والمنفعة، إلّا إذا کانا قد اشترطا تقدیم الأجرة وإن کان لأجل جریان العادة.
ج۲ مسئله ۴۰۰ : یجب علی کلٍّ منهما أن یسلّم ما علیه تسلیمه فی الزمان الذی یقتضیه العقد، ولکن وجوب التسلیم علی کلٍّ منهما مشروط بعدم امتناع الآخر، ولو امتنع المؤجر من تسلیم العین المستأجرة مع بذل المستأجر الأجرة جاز للمستأجر إجباره علی تسلیم العین، کما جاز له الفسخ وأخذ الأجرة إذا کان قد دفعها، وله إبقاء الإجارة والمطالبة بقیمة المنفعة الفائتة، وکذا إذا دفع المؤجر العین ثُمَّ أخذها من المستأجر بلا فصل أو فی أثناء المدّة، ومع الفسخ فی الأثناء یرجع بتمام الأجرة وعلیه أجرة المثل لما مضی، وکذا الحکم فیما إذا امتنع المستأجر من تسلیم الأجرة مع بذل المؤجر للعین المستأجرة.
ج۲ مسئله ۴۰۱ : تسلیم المنفعة یکون بتسلیم العین، وتسلیم العمل فیما لا یتعلّق بعین للمستأجر فی ید الأجیر یکون بإتمامه، وفیما یتعلّق بعین له فی ید الأجیر یکون بإتمام العمل فیها مع تسلیمها – علی تقدیر عدم تلفها – إلی المستأجر .
ج۲ مسئله ۴۰۲ : إذا کان العمل المستأجر علیه فی العین التی هی بید الأجیر فتلفت العین بعد تمام العمل قبل دفعها إلی المستأجر من غیر تفریط استحقّ الأجیر المطالبة بالأجرة، فإذا کان أجیراً علی خیاطة ثوب فتلف بعد الخیاطة وقبل دفعه إلی المستأجر استحقّ مطالبة الأجرة، فإذا کان الثوب مضموناً علی الأجیر استحقّ علیه المالک قیمة الثوب مخیطاً وإلّا لم یستحقّ علیه شیئاً.
ج۲ مسئله ۴۰۳ : یجوز للأجیر بعد إتمام العمل حبس العین إلی أن یستوفی الأجرة، وإذا حبسها لذلک فتلفت من غیر تفریط لم یضمن.
ج۲ مسئله ۴۰۴ : تبطل الإجارة بسقوط العین المستأجرة عن قابلیة الانتفاع منها بالمنفعة الخاصّة المملوکة، فإذا استأجر داراً سنة – مثلاً – فانهدمت قبل دخول السنة أو بعد دخولها بلا فصل بطلت الإجارة، وإذا انهدمت أثناء السنة تبطل الإجارة بالنسبة إلی المدّة الباقیة وکان للمستأجر الخیار فی فسخ الإیجار، فإن فسخ رجع علی المؤجر بتمام الأجرة المسمّاة وعلیه له أجرة المثل بالنسبة إلی المدّة الماضیة، وإن لم یفسخ قسِّطت الأجرة بالنسبة وکان للمالک حصّة من الأجرة بنسبة المدّة الماضیة.
ج۲ مسئله ۴۰۵ : إذا استأجر داراً فانهدم قسم منها، فإن کانت بحیث لو أعید بناءُ القسم المهدوم علی الوجه المتعارف لعدّت بعد التعمیر مغایرة لما قبله فی النظر العرفی کان حکمه ما تقدّم فی المسألة السابقة، وإن لم تعدّ کذلک فإن أقدم المؤجر علی تعمیرها فوراً علی وجهٍ لا یتلف شـیء من منفعتها عرفاً لم تبطل الإجارة ولم یکن للمستأجر حقّ الفسخ، وإن لم یقدم علی ذلک وکان قادراً علیه فللمستأجر الزامه به.
فإن لم یفعل کان له مطالبته بأجرة مثل المنفعة الفائتة کما أنّ له الخیار فی فسخ الإجارة رأساً – ولو مع التمکن من إلزامه – فإن فسخ کان علیه للمؤجر أجرة مثل ما استوفاه من المنافع ویرجع علیه بتمام الأجرة المسمّاة، وإن لم یقدم علی تعمیرها علی الوجه المذکور لتعذّره ولو فی حقّه فتلف مقدار من منفعة الدار بطلت الإجارة بالنسبة إلی المنافع الفائتة، وکان للمستأجر حقّ فسخ أصل الإجارة، فإن فسخ جری علیه ما تقدّم فی الصورة السابقة عند الفسخ.
ج۲ مسئله ۴۰۶ : إذا قبض المستأجر العین المستأجرة ولم یستوف منفعتها اختیاراً حتّی انقضت مدّة الإجارة – کما إذا استأجر سیارة أو سفینة للرکوب أو حمل المتاع فلم یرکبها ولم یحمل متاعه علیها أو استأجر داراً وقبضها ولم یسکنها حتّی مضت المدّة – استقرّت علیه الأجرة، وکذا إذا بذل المؤجر العین المستأجرة فامتنع المستأجر من قبضها واستیفاء المنفعة منها حتّی انقضت مدّة الإجارة.
وکذا الحکم فی الإجارة علی الأعمال، فإنّه إذا بذل الأجیر نفسه للعمل وامتنع المستأجر من استیفائه اختیاراً – کما إذا استأجر شخصاً لخیاطة ثوبه فی وقت معین فهیأ الأجیر نفسه للعمل فلم یدفع المستأجر إلیه الثوب حتّی مضی الوقت – فإنّه یستحقّ الأجرة سواء اشتغل الأجیر فی ذلک الوقت بشغل لنفسه أو غیره أم لم یشتغل، کما لا فرق فی الإجارة الواقعة علی العین بین أن تکون العین شخصیة مثل أن یؤجره السیارة فیبذلها المؤجر للمستأجر فلا یرکبها حتّی یمضی الوقت.
وأن تکون کلّیة کما إذا آجره سیارة کلّیة فسلّم فرداً منها إلیه أو بذله له فلم یستوف منافعه حتّی انقضت المدّة، فإنّه یستحقّ تمام الأجرة علی المستأجر، کما لا فرق فیما ذکرناه فی جمیع الأقسام بین تعیین الوقت وعدمه، فإنّه مع عدم تعیین الوقت أیضاً إذا مضی زمان یمکن فیه استیفاء المنفعة تستقرّ الأجرة علی المستأجر وإن لم یستوفها، نعم إذا کانت الإجارة واقعة علی العین ولم یکن التسلیم بعنوان الوفاء، بل بعنوان الأمانة لکی یستوفی المنفعة حینما یشاء فحینئذٍ لا یحکم باستقرار الأجرة بذلک.
ج۲ مسئله ۴۰۷ : إذا لم یکن عدم استیفاء المستأجر للمنفعة مستنداً إلی التفویت الاختیاری، بل کان لمانع فإن کان عامّاً مثل سوء الأحوال الجوّیة المانع من السفر علی السیارة أو الطائرة بطلت الإجارة ولیس علی المستأجر شـیء من الأجرة، هذا مع تعیین الوقت، وأمّا مع عدم تعیینه وعدم وجود مانع عن استیفاء المنفعة فی غیر هذا الوقت فلا تبطل الإجارة.
وإن لم یکن المانع عامّاً کما إذا مرض المستأجر فلم یتمکن من السفر لم یضرّ ذلک بالصحّة فیما إذا لم تشترط فیه المباشرة بحیث أمکن استیفاء المنفعة ولو بالإجارة أو نحوها، بل وکذلک فیما إذا اشترطت مباشرته فی الاستیفاء، فتستقرّ علیه الأجرة، نعم مقتضی الارتکاز العامّ فی أمثال ذلک ثبوت حقّ الفسخ للمستأجر مع إعلام الطرف بالحال قبل موعد استیفاء المنفعة بفترة کافیة أو مطلقاً حسب اختلاف الموارد.
ج۲ مسئله ۴۰۸ : إذا لم یستوف المستأجر المنفعة فی بعض المدّة جرت الأقسام المذکورة بعینها، وتعرف أحکامها ممّا تقدّم.
ج۲ مسئله ۴۰۹ : إذا استأجر طبیباً لإجراء عملیة جراحیة فزال موجبها قبل إجرائها فإن کان علی نحو یکون إجراؤها محرّماً علیه فالإجارة باطلة، وإلّا فللمستأجر حقّ الفسخ بمقتضی الشرط الارتکازی فی أمثال هذه الموارد، ومن ذلک ما إذا استأجره لقلع ضرسه فعرض ما أوجب حرمته علیه لکونه موجباً للضرر البلیغ به – کالنزیف المستمرّ – أو صار قابلاً للمعالجة بحیث لم یکن قلعه عقلائیاً.
ج۲ مسئله ۴۱۰ : إذا غصب العین المستأجرة غاصب فتعذّر استیفاء المنفعة، فإن کان الغصب قبل القبض تخیر المستأجر بین الفسخ – فیرجع علی المؤجر بالأجرة إن کان قد دفعها إلیه – والرجوع علی الغاصب بأجرة المثل، وإن کان الغصب بعد القبض تعین الثانی، وکذلک إذا منعه الظالم من الانتفاع بالعین المستأجرة من دون غصب العین أو منعه من قبضها، فیرجع علیه بالمقدار الذی فوّته علیه من المنفعة.
ج۲ مسئله ۴۱۱ : إتلاف المستأجر للعین المستأجرة بمنزلة قبضها واستیفاء منفعتها فتلزمه الأجرة.
ج۲ مسئله ۴۱۲ : إذا أتلفها المؤجر تخیر المستأجر بین الفسخ والرجوع علیه بالأجرة وبین الرجوع علیه بقیمة المنفعة.
ج۲ مسئله ۴۱۳ : إذا أتلفها الأجنبی فإن کان بعد القبض رجع المستأجر علیه بالقیمة، وإن کان قبل القبض تخیر بین الفسخ والرجوع إلی المؤجر بالأجرة وبین الإمضاء والرجوع إلی المتلف بالقیمة.
ج۲ مسئله ۴۱۴ : لو ظهر بطلان الإجارة بعد انقضاء مدّتها وجب علی المستأجر أداء أجرة المثل، فلو استأجر داراً سنة بمائة دینار وظهر بطلانها بعد مضی المدّة، فإن کانت أجرته المتعارفة خمسین دیناراً لم یجب علی المستأجر أزید من خمسین دیناراً، نعم لو کانت الأجرة المتعارفة مائتی دینار مثلاً وکان المؤجر هو المالک أو وکیله المفوّض إلیه أمر تحدید الأجرة – وکان عالماً بأجرة المثل – لم یکن له أخذ الزائد علی الأجرة المسمّاة وهی المائة دینار، ولو ظهر بطلان الإجارة أثناء المدّة فحکمه بالنسبة إلی ما مضی حکم ظهور البطلان بعد تمام المدّة.
ج۲ مسئله ۴۱۵ : المواضع التی تبطل فیها الإجارة وتثبت للمالک أجرة المثل لا فرق فیها بین أن یکون المالک عالماً بالبطلان وجاهلاً به.
ج۲ مسئله ۴۱۶ : تجوز إجارة الحصّة المشاعة من العین – سواء أکان المؤجر مالکاً للکلّ أو للجزء المشاع خاصّة – لکن لا یجوز تسلیمها إلی المستأجر إلّا بإذن الشریک إذا کانت العین مشترکة.
ج۲ مسئله ۴۱۷ : یجوز أن یستأجر اثنان داراً أو دابّة فیکونان مشترکین فی المنفعة فیقتسمانها بینهما کالشریکین فی ملک العین.
ج۲ مسئله ۴۱۸ : یجوز أن یستأجر شخصین لعمل شـیء معین کحمل متاع أو غیره أو بناء جدار أو هدمه أو غیر ذلک فیشترکان فی الأجرة، وعلیهما معاً القیام بالعمل الذی استؤجرا علیه.
ج۲ مسئله ۴۱۹ : لا یشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد، فیجوز أن یؤجر داره سنة مثلاً متأخّرة عن العقد بسنة أو أقلّ أو أکثر، ولا بُدَّ من تعیین مبدأ المدّة، وإذا أطلقت الإجارة ولم یذکر المبدأ انصرف إلی الاتّصال.
ج۲ مسئله ۴۲۰ : إذا آجره عیناً کلّیة ودفع فرداً منها فتلف کان علی المؤجر دفع فرد آخر .